Kokią statybos rangos darbų kainą pasirinkti?

Remiantis įstatyme įtvirtinta statybos rangos sutarties samprata, numatančia, jog statybos rangos sutartimi rangovas įsipareigoja per sutartyje nustatytą terminą pastatyti pagal užsakovo užduotį statinį arba atlikti kitus statybos darbus, o užsakovas įsipareigoja sudaryti rangovui būtinas statybos darbams atlikti sąlygas, priimti darbų rezultatą ir sumokėti sutartyje nustatytą kainą, akivaizdu, kad statybos rangos darbų kainos nustatymas yra viena esminių šios sutarties sąlygų, kurios tinkamas pasirinkimas leis sklandžiai įvykdyti sutartį ir išvengti galimų ginčų.

Statybos rangos sutarties šalys, nustatydamos darbų kainą, turi teisę veikti savo nuožiūra, o šios nuožiūros teisė yra plati – ji prasideda galimybe pasirinkti kainos apibrėžimo metodus ir baigiasi galimybe apskritai sutartyje nenurodyti darbų kainos. Taigi, kaip pasirinkti kainodarą? Statybos rangos sutarties kainodaros tipo pasirinkimas yra itin svarbus, tad visų pirma, reikia išsiaiškinti galimų alternatyvų skirtumus.

Įstatymui sudarant sąlygas statybos rangos darbų kainos apskaičiavimo principus šalims pasirinkti savo nuožiūra, rinkoje susiformavusi statybos rangos teisinių santykių praktika leidžia išskirti dažniausiai pasitaikančius kainodaros tipus:

Konkreti (fiksuota) sutarties (darbų) kaina

Dažniausias praktikoje statybos rangos sutarties kainos principas, kai sutariama konkreti kaina už viso objekto ar už dalies darbų atlikimą, įskaitant visas rangovo išlaidas. Svarbu tai, kad nustačius fiksuotą kainą, įstatymas nenumato galimybės nei ją didinti, nei mažinti. Tai imperatyvioji įstatymo nuostata, draudžianti fiksuotos kainos keitimą net ir tais atvejais, kai sudarant statybos rangos sutartį nebuvo galima tiksliai numatyti viso darbų kiekio arba visų darbams atlikti būtinų išlaidų.

Fiksuotos kainos keitimas galimas tik išimtiniais atvejais. Tokios išimtys nustatytos bendrosiose rangos teisinius santykius reglamentuojančiose teisės normose (CK 6.653 str. 6 d.) bei specialiosiose statybos rangos sutartis reglamentuojančiose normose (CK 6.684 str. 4 d. ir 6.685 str.), kurios atitinkamai sudaro sąlygas keisti fiksuotą kainą tik iš esmės pasikeitus sutarties šalių prisiimtų įsipareigojimų pusiausvyrai ar kilus papildomų darbų poreikiui. Iš esmės šios kainodaros atveju rangovas prisiima visą darbų kiekių svyravimo riziką, t.y. už objekto statybai ar atskirai darbų daliai atlikti reikalingų darbų vykdymą sumokama iš anksto suderinta kaina, kuri faktiškai nekeičiama užsakovui kitomis sutarties sąlygomis papildomai užsitikrinant, jog rangovas įvertino bei numatė visus reikalingus darbus sutarties rezultatui pasiekti.

Šios kainodaros pagrindiniai pliusai tai, jog abi statybos rangos sutarties šalys aiškiai žino sutarties vykdymo biudžetą, atitinkamai yra paprastesnis tokios sutarties administravimas ir atliktų darbų priėmimas-perdavimas, kuris paprastai atliekamas net neišskiriant konkrečių faktiškai atliktų darbų kiekių, apsiribojant procentine išraiška.

Šios kainodaros minusai – brangesnė statybos darbų kaina, kadangi rangovas siekdamas suvaldyti kiekių svyravimo riziką, pagrįstai gali pasiūlyti didesnę nei įprastai kainą, ir sudėtingas projektinės dokumentacijos rizikų suvaldymas užsakovo atžvilgiu, kadangi nesant kokybiško ir išsamios projektinės dokumentacijos (techninio projekto ar darbo projekto), kas, deja, mūsų statybų rinkoje pakankamai dažnas atvejis, neretai kyla ginčai dėl būtinybės atlikti papildomus darbus, kurių rangovas objektyviai negalėjo numatyti.

Maksimali (maksimali garantuota) sutarties (darbų) kaina

Pakankamai dažnai praktikoje taikomas kainodaros principas, numatantis, jog sutarties (darbų) kaina nustatoma pagal faktiškus atliktus darbus ir suderintus (nurodytus sąmatoje) jų įkainius, tačiau neviršijant sutartyje nustatytos maksimalios (maksimalios garantuotos) kainos. Sutartyje numačius šio tipo kainodarą, sutarties (darbų) kaina negali būti didinama, išskyrus jau aptariant fiksuotos kainos principą nurodytus atvejus, tačiau gali būti mažinama atsižvelgiant į rangovo faktiškai atliktų darbų kiekius, jei jie neviršija šalių nustatytos maksimalios kainos.

Panašiai kaip ir fiksuotos kainodaros atveju, sutartyje numačius maksimalią kainą, rangovas prisiima darbų kiekių svyravimo riziką, kiekiams viršijant numatytus sąmatoje, t.y. už objekto statybai ar atskirai darbų daliai atlikti reikalingų darbų vykdymą, nepaisant faktiškai atliktų darbų kiekių, didžiausia galima mokėtina suma apibrėžiama sutartyje nustatyta kaina, kurią didinti rangovo galimybės dažnu atveju būna apribotos sutartyje numatant, kad rangovas įvertino reikalingų atlikti darbų kiekius ir prisiima riziką darbus atlikti už suderintą kainą. Taigi, šis kainodaros principas palankesnis užsakovui, kuris gali sutapyti, jei bus atlikta mažiau darbų, nei planuota, ir priešingai – mažiau palankus rangovui, kuris, netinkamai įvertinęs būsimus darbų kiekius, gali negauti planuoto užmokesčio dėl nustatomų „lubų“.

Svarbu atkreipti dėmesį, jog praktikoje pasitaiko įvairių šios kainodaros apskaičiavimo būdų, pvz.: rangovui galutinė mokėtina už visus darbus suma nustatoma tik sutarties vykdymo pabaigoje šalims suvedus atliktų darbų kiekių bendrą balansą – atitinkamai apskaičiuojant sutaupymus ir viršytus nuo planuotų kiekius; tačiau galimas ir toks variantas, kai rangovui mokėtina suma apskaičiuojama pagal atskiras darbų dalis ir jose numatytus darbų kiekius, nevedant viso sutarties balanso – šiuo atveju itin didelė rizika kyla tiek rangovui, kuris gali būti klaidingai apskaičiavęs atitinkamos dalies darbų kiekius, tiek ir užsakovui, kuriam pateikus neišsamią projektinę dokumentaciją, suvaldyti kainos „lubas“ dėl papildomų darbų, kurių dėl neišsamios ar klaidingos projektinės dokumentacijos rangovas negalėjo numatyti, gali būti labai sudėtinga.

Kaip minėta, šis kainodaros principas palankesnis užsakovui, kuris aiškiai žino objekto statybos ar atskiros darbų dalies kainos „lubas“ ir dar gali sutaupyti rangovui atlikus mažesnį nei planuota darbų kiekį, tačiau faktiškai atliktų darbų kiekių atidus sekimas apsunkina statybos rangos sutarties vykdymą ir didele dalimi į sutarties šalių santykius įtraukia techninį prižiūrėtoją, kuris tokiu atveju turi rūpintis ne tik atliekamų darbų kokybe, bet ir kontroliuoti jų kiekius. Taip pat, kaip ir fiksuotos kainos atveju, rangovas siekdamas amortizuoti galimus praradimus dėl kiekių svyravimo, gali pasiūlyti didesnius nei įprastai atskirų darbų įkainius, o projektinės dokumentacijos trūkumai gali sąlygoti šalių ginčus dėl papildomų darbų apmokėjimo.

Fiksuoto įkainio sutarties (darbų) kaina

Itin dažnai viešųjų statybos rangos darbų pirkimų atvejais taikomas kainodaros principas, kai suderinami bei užfiksuojami (iš esmės be galimybės keisti, išskyrus aiškiai sutartyje nurodytus atvejus) planuojamų atlikti darbų įkainiai mato vienetams (kv. m., vnt., kūb. m., kompl. ir pan.) ir darbų eigoje apmokama už faktiškai atliktų darbų kiekius. Taikant šio tipo kainodarą nenustatoma sutarties ar atskirų darbų dalies kaina, tačiau numatomas jos apskaičiavimas. Šis kainodaros principas dažnai taikomas tais atvejais, kai nėra tikslios projektinės dokumentacijos ir iš anksto nežinomi planuojamų atlikti darbų kiekiai, pvz.: design&build projektų atvejais.

Skirtingai nei jau aptartų kainos formavimo principų atvejais, sutartyje nustačius fiksuoto įkainio kainodarą, visa objekto statybos darbų ar jų dalies galutinė kaina nėra žinoma ir atitinkamai visa kiekių svyravimo rizika perkeliama užsakovui, kadangi rangovui apmokama už faktiškai atliktus darbus pagal šalių suderintus įkainius. Šiuo atveju sudaroma apytikrė sąmata, kurioje numatomi apytiksliai darbų kiekiai. Atitinkamai visa sutarties kaina gali būti keičiama didėjant ar mažėjant sutartyje nustatytam ir faktiškai atliktam darbų kiekiui.

Taikant fiksuoto įkainio kainodaros principą statybos rangos darbai atliekami mažiausiais kaštais, kadangi rangovas pakankamai tiksliai gali pasiūlyti konkretaus darbo įkainį, o bendra kaina priklausys tik nuo užsakovo reikalavimų, išreikštų projektinėje dokumentacijoje ar atskiruose užsakymuose. Tačiau, taikant šią kainodarą sutarties šalims tenka didesnė sutarties administravimo našta ir didele dalimi į sutarties šalių santykius įtraukiamas techninis prižiūrėtojas, kuris tokiu atveju turi rūpintis ne tik atliekamų darbų kokybe, bet ir kontroliuoti jų kiekius.

Akivaizdu, jog statybos rangos sutarties šalims nesuderinus kainodaros principo ir planuojamų atlikti darbų apimties, gali susidaryti situacija, kai sutarties šalys skirtingai vertins kainos apskaičiavimo būdus ir jos apimtį bei kils neišvengiama tarpusavio ginčų rizika.

Deja, vienareikšmiško ir universalaus atsakymo į užduotą klausimą negali būti, kadangi statybos rangos sutarties kainodaros pasirinkimas priklauso nuo aibės aplinkybių – ar yra parengta pilna ir išsami projektinė dokumentacija? ar aiškūs planuojamų atlikti darbų kiekiai? ar užsakovas suinteresuotas sekti kiekvieną atliekamų darbų „eilutę“, ar galutiniu rezultatu? ar yra suplanuotas maksimalus objekto statybos biudžetas? ar planuojami projektinės dokumentacijos pakeitimai? ir dar daug kitų aplinkybių, kurias tinkamai įvertinus galima pasirinkti labiausiai jūsų objekto statybos projektui tinkantį kainodaros principą.

Visais atvejais svarbiausia tai, kad abi statybos rangos sutarties šalys – tiek užsakovas, tiek rangovas, vienodai ir teisingai suprastų finansines sutarties sąlygas, o šios savo ruožtu būtų tinkamos konkrečiai situacijai ir kuo aiškesnės, kas atitinkamai leis užtikrinti sklandesnį sutarties vykdymą ir ekonomiškesnį statybos procesą.